中古の不動産売買は、代金を支払い物件の引渡を受けた時に取引が終了になります。 ここで気を付けて頂きたいのが、買主様はここで不動産業者や売主様に物件の状態について文句を言えなくなってしまいます。 なぜなら、ほとんどの契約書には「現状渡しでの引…

不動産業者もピンキリなのですが、昔のようなあからさまな悪徳業者は少なくなってきたような気がします。 おそらく、SNS等の普及によりそのような業者は強制的に淘汰される時代だからかもしれません。 それでもやはりお客様にとっては、よろしくない業者は存…

不動産業者は広告チラシを良く出すのですが、業者によってはチラシを自分たちで作る所もあります。 その時に、知らず知らずのうちに法律違反を犯してしまう事があります。 その時に該当する法律が景品表示法（景表法）と言うものです。 どのような法律かと言…

中古の不動産売買は、決済・引渡ですべての取引が終了するのですが、その時に司法書士の立会が必要になります。 司法書士にお願いする事は、基本的には買主様の所有権移転登記と言うもので、売主様のものだった物件の登記を買主様の名義に変えて登記する事で…

住宅ローンと聞くと新築や中古物件購入した時に、ローンの年末残高の１％が戻ってくる制度と思っている方が多いと思います。 この住宅ローン控除で忘れがちですが、増改築つまりリフォームを行った時にもこの制度が使えます。 中古物件を購入する方の中には…

お客様（売主様又は買主様）の中には、契約の最中にいきなり契約には無い頼みごとを相手（買主様又は売主様）にしてくる方がいらっしゃいます。 頼み事イコール相手の不利益になる事です。もちろん相手はそれに同意すれば良いのですが、同意しない場合がもち…

中古物件を購入する場合、ほとんどの物件がリフォームを必要とすると思います。 よく聞かれるリフォームが、屋根外壁の塗装はいくらか、キチン等の水回りの交換費用はいくらか、クロスの貼替はいくらかというものです。ちなみに函館でのリフォームの相場（普…

買主様を物件に案内して、申込を頂いた時、価格の交渉があった場合はいつも少し考えます。 価格交渉がある申込をもらった場合、不動産業者の行動は決まっています。売主さんに連絡する事。 しかし、ここで正直に「今、お客様を案内して申込を頂きました。し…

未登記部分のある物件というものがよくあるのですが、たまに不動産業者も気付かずに取引される事があります。 買主様が現金購入の場合は、特に問題なく取引が終了するケースが多いのですが、住宅ローンを組む場合は銀行の担当の方に指摘されてしまう事があり…

続き～ 建築業者がもってきた買付証明書を見ると売買代金の15％を値引きした金額を記入していました。 私は売主様に聞いてみますとだけ伝え買付申込を頂きました。その後、売主様にはありのままを伝えたところ、まず値引交渉には応じないという回答でした。…

先日、知人が新築を建てるので土地を購入したいと言う個人の建築業者がいらっしゃいました。話を聞くと当社で仲介しているA土地を購入したいので今すぐ申込をするというものでした。 A土地と言うのは、金額は安いのですが問題のある土地で、そのまま申込を頂…

不動産の相談を受けている時によく聞かれるのが相続税対策の為の贈与です。 しかし、贈与には当然贈与税がかかります。どういう仕組みなのかと言うと相続により財産をもらった時は当然相続税がかかります。 しかし、財産を持っている人が生前に配偶者や子供…

土地を現金で購入のお客様には注意が必要です。「現金なのでローンも無くすぐ購入できます」と聞いて鵜呑みにしヒアリングを怠ると後で痛い目をみる場合があります。 その理由は土地購入の目的にあります。その土地を新築を建てる為に購入する場合、土地は現…

土地の謄本（全部事項証明書）の中に仮登記という表記がある時は注意が必要かと思います。この仮登記というものは手続き上、登記を行う要件が整っていない場合に、将来の本登記の順位を確保する為に行われる登記の事を言います。 簡単に言うと、「今は所有権…

不動産を売却した場合、売却した時の利益に対して税金が課せられます。（物件の所有期間が5年以下の場合は利益の39％、所有期間が5年を超える場合は利益の20％を税金として税務署に取られます。） 例えば、不動産を売却し経費を差し引いて利益が1000万円出た…

北海道知事により札幌市を含む石狩管内以外で、休業要請が一部解除されました。函館市は、石狩管内ではないので一部解除された訳ですが、これからの状況は、まだ先行き不透明です。 今回のコロナウイルスの影響で、函館ではホテルの廃業、飲食店の閉店等が結…

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の1％を10年間所得税から控除すというものです。 例えば、住宅ローンの年末残高が2,000万円の場合は20万円、1,000万円の場合は10万円還ってきます。これが10年間続くので、かなり有難い制度です。 しかも、消費税増…

先日、任意売却の為お客様の自宅を訪問しました。任意売却とは、住宅ローンが支払えなくなったが、債権会社によって住宅を差押え・競売になる前に、銀行に了承を得て市場に出して売却してしまおうというものです。 今回のケースは、物件の価値が残債よりも低…

在宅ワークになってから思う事ですが、今までトップセールスだった人も、この仕事の変化にうまく対応できないと、これからは売上を上げる事ができないと思います。逆に、この変化の中で新しい売上の上げ方を身につけた人はトップセールスになるような気がし…

不動産取引では様々な税金が絡んできます。固定資産税、消費税、登録免許税、印紙税、不動産取得税、譲渡所得税です。 この中で特に気を付けて欲しい税金が不動産取得税と譲渡所得税です。この二つ以外の税金は、不動産の取引中に支払うので気付くのですが、…

函館市の人口は年々減少しております。2019年現在で約25万人となっております。 函館市による将来の人口推移を見てみると、2030年には約21万人、2040年には約17万人になるそうです。 そうなると函館の不動産は、これから空家がどんどん増えていくと思います…

お客様を物件に案内して、購入申込をもらった後に物件のマイナス部分を教えられたり、気付く事が稀にあります。 経験から言うと物件に越境があった、瑕疵があった、設備に不具合があった等、購入申込をもらう前にお客様に伝えておきたかった内容のものが多い…

不動産営業は大変シビアな仕事です。売上がなければ上司に詰められ居場所がなくなります。しかし、自分のやり方次第では、トップセールスになる事も比較的簡単な仕事だと思います。 なぜなら、トップになるのに学歴、性別、出身地、資格等は関係ないからです…

函館では物件を購入しようとする時、多くの人がホームズやアットホーム、スーモ等の大手サイトではなく、なぜか不動産連合隊というサイトを見ます。 そのせいか、函館では不動産業者も大手のサイトではなく不動産連合隊をメインに売買物件を掲載します。その…

中古物件を売る時、事前に建物の状況を調査するインスペクション制度というものが有ります。 第三者機関に建物の検査をしてもらい、現在の建物の状況を知る事ができるのと同時に、検査内容によっては、既存住宅瑕疵保険と言うものに加入する事ができるといも…

函館は、北海道の中でも比較的マンションが多い地域でもあります。ライオンズマンション、朝日プラザ、ロジェ、シャトーム等という名前が付くマンションが多いです。 しかし、これらの名前が付くマンションは築30年前後ものが多く価格帯としても1000万円前後…

コロナウイルスの影響で、企業にも様々な自粛規制が生じています。函館でも大手の不動産屋は在宅ワークに切り替えているのですが、地場の不動産屋がほとんどなので不動産業界自体の自粛規制はあまり見受けられないのが現状です。 しかし、オープンハウスへの…

2020年4月から民法が改正され不動産取引にも大きな改正が生じました。その一つに、契約不適合責任というものがあります。 以前は瑕疵担保責任と言っていたのですが、消費者保護の観点がより一層強調された形となっています。 具体的な例としては、今までは契…

不動産を売却する方法は2つあります。1つは仲介という形で不動産屋に買主を見つけてもらい売却する方法。もう1つが不動産屋に直接物件を買ってもらう方法（俗にいう買取と呼ばれるもの）です。 仲介は高い金額で売却する事ができますが、手続きや売却後の責…

不動産を売却（仲介）する時は流れは次のような感じです。 ①不動産（物件）を不動産屋に査定してもらう。 ・査定をしてもらい売却する時の 価格を決める ・売却を依頼する不動産屋と 媒介契約を交わす ⇓ 買主が見つかる ②契約（用意する物） ・実印 ・売買契…