函館不動産 侏儒の呟き

函館で約20年間不動産業界に身を置いており、お客様に対する本音と建前の矛盾に日々奮闘しています。20年間函館の不動産に携わる者として、函館の不動産状況やお客様に言えない本音の部分について独りで呟いております。

【函館のマンション事情】~20年30年後どうなっていますか?~

 函館にあるマンションは、ライオンズマンション、朝日プラザ、シャトーム等有りますが、そのほとんどが築年数30年前後です。

 

f:id:hakodatehudousann:20200806170733p:plain

 

 なので、これらのマンションを購入する方は、20・30年後の事を考えたライフプランをご検討下さい。

 

 これは、あくまで私の考えなので一つの参考として頂ければ幸いなのですが、マンションが20・30年後に突然崩れるという事はもちろん無いです。

 

 ただ、入居者数は減っていると思います。20・30年後という事はマンションの築年は50・60年になっていると思います。

 

 そうなると、そのマンションを購入しようという人は少ないでしょうし、空部屋はずっと空部屋のままだと思います。

 

 その結果、管理費や修繕積立金がマンションの管理組合に入らなくなり維持ができなくなります。

 

 そして、マンションの大規模修繕をしようとしてもお金が足りなく住んでいる入居者から持出でお金を出してもらうか、修繕しないという選択肢しかなくなります。

 

 そのようなマンションですから、入居者も嫌になりそのマンションを出て行くという悪循環になります。

 

 そのうちマンションの維持ができなくなり管理組合が破綻し、売却しようにも売れない物件となり負の遺産となる可能性があります。気を付けて下さい。

 

※良い物件が出ていたのでお時間がある方はご覧になって下さい。

fudosan.cbiz.ne.jp

【宅建業法の一部改正】~ハザードマップによる所在地の説明が義務化されました~

 近年の大規模水災害の影響を受けて、宅建業法施行規則の一部が改正され8月28日に施工されます。

 

f:id:hakodatehudousann:20200803190556j:plain

 

 不動産取引において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明が義務化されました。

 

 これにより売買・賃貸ともにハザードマップの重要事項説明書への記載および説明が必要となります。

 

 昨今の水災の状況を鑑みますと、当然かと思いますが、その事に気付かづハザードマップを忘れてしまう不動産業者もいると思います。

 

 未だに、ハザードマップを自主的につけていないのも、いかがなものかと思いますが、法的に義務化されてもつけない業者は気を付けてください。

 

 おそらく、いろいろ取引において不備があると思います。

 

※良い新着物件が出ていたのでお時間がある方はご覧になって下さい。

 

fudosan.cbiz.ne.jp

【媒介契約】~一般媒介契約でも書面を交わさなければなりません~

 不動産業者に不動産を売却する時、媒介契約というものを結びます。

 

f:id:hakodatehudousann:20200731230429j:plain

 

 媒介契約には専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約というものがあります。

 

 専属専任媒介契約では、買主を見つけるのは媒介契約を結んだ不動産業者1社だけです。

 

 専任媒介契約は、売主が直接買主を見つける事ができますが、それ以外は媒介契約を結んだ不動産業者1社だけしか買主をみつけられません。

 

 一般媒介契約は複数の不動産業者と結ぶことができ買主も複数の不動産業者がみつける事ができます。

 

 どの媒介契約もメリット・デメリットがあります。ちなみに媒介契約は書面で交わさなければなりません。

 

 しかし、函館の不動産業者には一般媒介契約を書面で交わさず口頭のみで販売活動をする業者がいます。ちなみに、これは宅建業法違反です。気を付けてください。

 

※良い物件が出ていたので時間がある方はご覧になって下さい。

 

fudosan.cbiz.ne.jp

【共同仲介】~良いようで悪いもの~

 買主と売主が別々の不動産業者を介して仲介する事を共同仲介と言います。

 

f:id:hakodatehudousann:20200728225056p:plain

 売主も買主も自分の知っている不動産業者に、間に入ってもらった方が安心かと思いますが、その業者との繋がりが知人の紹介とか、一度取引がある程度の業者であるならば共同仲介にしない方がお得な場合があります。

 

 なぜなら、売主が仲介している不動産業者は、買主も仲介すると売主と買主からそれぞれ仲介手数料をもらう事ができます。

 

 なので、買主が値段交渉を売主にして欲しいとお願いしても仲介業者は多少価格が下がっても売主・買主から仲介手数料がもらえるので、この商談が上手くいくように努力してくれます。

 

 しかし、買主側が別な不動産業者を介してくると売主側の不動産業者は仲介手数料が売主からしか貰えないので価格交渉等も本気でしてくれません。物件が良い物件であれば、別な買主を自分で見つければ売却する事ができるので、中にはこの商談がまとまらないように細工をする不動産業者もいます。

 

 共同仲介は安心を得るかわりに、金銭や条件などが悪くなることもあり得るので気を付けてください。

 

※良い物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。

fudosan.cbiz.ne.jp

【様々なお客様】~皆さん色々と都合があります~

 本日、様々なお客様とお会いしました。

f:id:hakodatehudousann:20200726002251p:plain

 

まず午前中にお会いしたお客様は1年前に、ご自宅の査定をしたお客様でした。

 

 そろそろご自宅を売りに出したいという事で媒介契約書を交わしました。70歳くらいのご夫婦でお住まいでした。

 

 ご主人に媒介契約書への署名をお願いしたところ、なぜか住所や電話番号を記入した時に数字の「3」を反転させてアルファベットの「E」のような文字を書かれていました。

 

 たまたま間違ったのか、それとも脳に何かしらの病気が生じているのかわかりませんが気になりました。

 

 次にお会いしたお客様は、ご自宅のリフォームのお見積りをとる為に訪問させていただいたお客様でした。

 

 大変忙しいという方で、なかなか予定が合わずやっとの事で訪問させて頂いたお客様でした。

 

 大変忙しい方だったので、お仕事を聞いたら無職との回答でした。

 

 今まで、忙しいとの事で中々予定が合わず2週間くらいかけてようやく訪問させて頂いたのですが無職だと聞いて驚きました。

 

 なぜ、予定が合わなかったのか謎ですが、あえて聞かない事にしました。

 

 そして、最後のお客様は、これから売買する土地の隣接地所有者(隣には住んでおらず別な場所に居住中の方です。)で境界杭の埋設の為、立会いする方でした。

 

 立ち合いは、これが2度目です。1度目はお客様が立会いに来られず、その後何の連絡もなく測量士が困っていたので、私が代わりに隣接地所有者を訪問し約束を取り付けました。

 

 しかし、今回も来られませんでした。もちろん連絡しても電話にも出ず、折り返しもありません。

 

 お客様に質問する事は大変大事なのですが、何となくお客様の考えが想像でき、質問しない方がこの先の仕事がスムーズにいく場合があるような気がしました。

 

※良い物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。

 

fudosan.cbiz.ne.jp

【不動産業者に存在するパワハラ】~いろいろなものがあります~

 先日、大手の不動産業者に勤めている方とお会いしました。

 

f:id:hakodatehudousann:20200723114049j:plain

 その方は、会った日の翌日は仕事が休日だったのですが、社長が函館に来るとの事で社長を空港に迎えに行き、その後、食事・飲屋に連れて行き接待しなければならないという事でした。

 

 こうなると休日ではありません。もちろん社長もその日は会社の休日である事を知っているのでパワハラに近いものがあります。

 

 その会社では、社長は休日に地方支店にくる事が普通にあるそうです。でも、誰も何も言わないそうです。社長の気分を害する事いっても自分にとってマイナスにしかならないとの事でした。

 

 不動産業者には、このように様々なパワハラがいまだに存在します。そこで働く人達も自分達の進退に自分の行動がどう影響するのかを考え行動します。その中でどのような行動をとるのか、これから不動産業者に就職する方は気を付けてください。

 

※良い物件が出ていたので時間がある方はご覧になって下さい。

 

fudosan.cbiz.ne.jp

【隣接地と高低差がある土地】~宅地造成等規制法に気を付けてください~

 先日、土地の査定依頼を受け現地を見に行きました。その時、気付いたのですが土地の裏に約3mの擁壁がありました。つまり、裏の土地と約3mの高低差があり裏の土地が高くなっていました。

 

f:id:hakodatehudousann:20200721230947j:plain

 

 このような時、気を付けなければならないのは、その土地が宅地造成区域になっていないかという事です。宅地造成区域だと「宅地造成規等制法」が適用になります。

 

 宅地造成等規制法とは、がけ崩れや土砂災害等が特に懸念される区域内での宅地造成工事について、災害防止の為に必要な規制を行う事を目的に制定された法律です。

 

 そうなると、建物を建てる時に造成費用が余計にかかってしまいます。今回の物件は宅地造成区域外だったので特に問題はなかったのですが、高低差がある地域での土地の売買は気を付けてください。

 

※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。

 

fudosan.cbiz.ne.jp