【今の同居人数は10年後も変わらないですか？】～30年の住宅ローンの内何年一緒に暮らせますか～
先日、お客様に物件の購入理由を聞いたら親との同居とお伺いしました。
詳しくお伺いしたところ、「今は中学生の子供2人と夫婦の4人で暮らしているが、親も一緒に住むために5LDK以上の物件を購入したい」との事でした。
同居する事は悪い事では無いのですが、住宅ローンを組む時は少し考えて欲しい事があります。それは15年後のライフスタイルの変化です。
15年後、子供は同居しているのか、親は施設などに入る年齢になっていないかどうか等です。
未来の事なので、正直分からないと思いますが、最近の住み替え（売却）の理由で多いのが、同居家族が少なくなり夫婦2人では広すぎるので売却してマンション等に住替えたいというものです。
それを考えると5LDKの物件を30年の住宅ローンを組んで大丈夫なのかと思ってしまいます。余計なお世話かもしれませんがご検討をお勧めします。
※良い物件が出ていたのでお時間の有る方はご覧になって下さい。z
【お客様が知人の知人】～売る時は困ります～
函館で不動産売買をしていると、自分の知人の知人というお客様によく会います。そうなると、正直困ります。
何に困るかと言うと、中古物件を売って100％満足してもらうという事が不可能だという事を知っているからです。
中古物件の良し悪しは物件の状況（大きさや築年数等）に比べてお買得かどうかと言う点だけだ判断される事が多いです。
もちろん、知人の知人なので自分が把握している物件の状況をすべてお伝えします。それでも、お買い得な価格で物件を購入してもらっても、物件自体が新築では無いのでいたるところに大なり小なり不具合があります。
そうなると、購入して頂いた後にマイナス点がいろいろ出てきて結果、購入時に満足度が100％だったとしても７0％、60％に下がってしまいます（クレームになる程の不具合は除きます）。
購入時に満足度が40％だったものが、70％になったら感謝されるでしょうが、中古物件の場合は満足度が上がる事は無く、間違いなく購入時より満足度が下がります。
お客様をガッカリさせる事が、ある程度わかっているのでならべく自分の知人の知人とは関りたくないと思っています。
※良い新着物件が出ていたのでお時間の有る方はご覧になって下さい。
【査定額】～あくまで不動産業者が思う価格です。絶対ではありません。～
おそらく不動産を売却しようとする方（売主様）は、不動産業者に査定をお願いして不動産の価格がいくらになるのか調査してもらうと思います。
この時、不動産業者はモットモな根拠を用意してきます。
例えば、国税庁で評価している路線価や、国交省で評価している公示価格。レインズから情報を得て過去の近隣の成約事例や販売中事例。
そして、ハザードマップの情報や、人口の推移、交通の便などの情報を詳細に調べてきます。その上で査定額を伝えてきます。
しかし、ここで注意していただきたいのが、どんなにモットモな根拠を提示されても、その査定額は不動産業者が決めた価格（査定額）に過ぎないという事です。
一つの目安ではありますが、絶対ではありません。その証拠に、不動産業者によって査定額にバラツキがあります。
絶対的な根拠が存在するならば、すべての不動産業者はその根拠を基に査定するので、すべての不動産業者の査定額が同じになります。
なので、あくまでこの不動産業者はこう考えているのだな程度に見ておけば良いと思います。
最終的に売却価格を決めるのは売主様ご本人です。その事を覚えておいて頂ければ幸いです。
良い新着物件が出ていたのでお時間がある方はご覧になって下さい。
【固定資産税】～日割精算します～
不動産を取得すると毎年、固定資産税を納付しなければなりません。
固定資産税の納付書は、その年の1月1日時点で所有していた人に郵送され、1月1日の所有者が納付します。そして、納期は4期に分ける事が可能です。
この固定資産税を不動産売買の時は、引渡日を境に日割精算します。そして、引渡日以降の分を買主様から売主様にお渡しします。その後に、売主様が買主様からいただいた分と、売主様自身の分をまとめて納付するのが一般的です。
ちなみに、固定資産税と言ってはいますが、函館市では固定資産税と都市計画税をまとめて納付書で納付しなければなりません。
固定資産税は、物件の固定資産税評価額に1.4％をかけた金額、都市計画税は0.3％をかけた金額をそれぞれ納付します。売買する時の参考にして下さい。
※良い新着物件が出ていたのでお時間がある人はご覧になって下さい。
【知らないハザードマップ】～結構、内容が変わっています～
函館市のハザードマップの中に意外と市民の方が知らない表記があります。
その1つに「急傾斜地崩壊危険個所」と言われるものがあります。どのような内容かと言うと、「傾斜度30度以上、高さ5ｍ以上の急傾斜地で、保全人家等が現にあるもの及び住宅の立地が見込まれるもの」らしいです。
簡単に言うと、家の近くに高さ5ｍ以上の擁壁や崖、法面などがある場所は、傾斜地が崩壊する危険があるという事です。
具体的に言うと、函館市の赤川町、陣川町、神山町、東山、山の手、日吉町、戸倉町、榎本町、湯川町等の一部が指定されています。
実際、私の知人も二十数年前からこの指定地域に家をもっていますが、今まで全く知らなかったとの事です。当然、家を購入する時もハザードマップで指定されていなかったと思います。
今は、インターネットでも簡単にハザードマップを見る事ができます。ぜひ、確認してみて下さい。
※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。
【水災】～ハザードマップの確認と火災保険の検討を～
物件を購入する時、重要事項説明書というものを不動産業者から交付されます。
そして、宅地建物取引士から物件の説明を詳しく受けます。
この時、普通の不動産業者ならば重要事項説明書にハザードマップを添付書類としてつけてくれます。
この時に、自分が購入しようとする物件の洪水浸水の可能性や津波、地震の規模を教えてくれます。
ここ数日、洪水の被災情報が流れています。しっかりと確認するようにして下さい。
最後に、物件購入時に火災保険に入る方がほとんどだと思いますが、火災保険にはオプションで水災や地震保険をつけるかどうか選択するものが多いと思います。
個人的には、つける事をお勧めします。何十年に一度の災害がここ最近頻繁に起こっています。参考にして頂ければ幸いです。
※良い新着物件が出ていたので、お時間が有る方はご覧になって下さい。
【建築確認・完了検査】～建築基準法違反ではない事を証明できません～
家を建てるには建築確認と完了検査という審査をクリア―しなければなりません。
建築確認とは、設計段階（工事着手前）で建築基準法の規定に適合しているかどうかチェックを受ける事です。
完了検査とは、建築工事が完了した後で建築基準法に基づいて行われる検査の事です。
建築確認で建物が法令を遵守して設計されていること確認した後で、完了検査によって実際に図面に基づいて建築が行われたかどうかを確認するという流れになります。
先日、中古物件の調査をしていて、この審査を受けていない物件がありました。
この場合、中古物件の売買には多少の影響があります。
具体的に言うと建築基準法違反の建物である可能性があるという事と、その事によって住宅ローンが使えない場合があるという事です。
もちろん、建築基準法に違反していない可能性もあるのですが、審査を受けていないとそれを証明できません。
これから、家を建てる方はしっかりと審査を受けたください。
※良い新着物件が出ていたのでお時間が有る方はご覧になって下さい。
