【50代後半からの住宅ローン】～勤務年数・年収・年齢が関係します～
先日、50代後半のお客様を物件案内しました。物件は気にいていたのですが、住宅ローンを組めるのかどうか気にされていました。
銀行にもよるのですが、住宅ローンが組める年齢は80歳前後までです。そして、定年退職した後の支払いはどうするのか申告しなければなりません。
ちなみに、そのお客様は55歳の時に仕事を退職されていました。そして、退職してから何件か仕事変えていました。現在は1,2か月前から飲食店に勤めているような状態で、年収は230万円くらいとのことでした。
正直、勤務年数・年収・年齢すべてにおいて住宅ローンが通る可能性は低いと言わざるを得ません。勤務年数は1年以上、年収は300万円前後、年齢は40歳くらいが住宅ローン組む場合の最低限のラインです。
もちろん、色々なやり方でこのような条件でも住宅ローンを借りられるケースもあるのでとりあえず金融機関に事前申込書を提出しようと思います。
高齢なればなるほど住宅ローンの借入は厳しくなります。気を付けて下さい。
※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。
【私道】～将来において問題になるケースもあります～
先日、私道に接道している物件の査定をしました。函館では、建築基準法上の規定で幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接道していなければ建物を建てられません。
今回の査定地は、前面道路がなく近隣の皆さんが自分達の土地の一部を、道路部分として提供し私道（位置指定道路）としていました。
近隣の皆さんが土地の一部を提供する事によって建築基準法上の道路を作り、建物を建てられるようにした形となります。
しかし、私道も将来においては問題になるケースがあります。市で道路とみなされた私道（位置指定道路）であっても個人の方の土地の一部なので、個人の方の所有物（財産）です。
従って、所有者が道路の掘削や通行を拒否すると、第三者は掘削や通行ができなくなります。
今は良くても将来、土地の所有者が変わった時にトラブルが起きる可能性があります。
もちろん、ほとんどの私道は問題が無いと思うのですが、稀にニュースとかで問題になっているのを見ると気になります。気を付けてください。
※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。
【電柱】～移設を希望する場合は～
購入した物件に電柱があり、移設をしたい場合は、敷地の中に有るか、外に有るかで対応が変わります。
敷地の中に有る場合は、電柱の所有者に連絡して、敷地の外に出してもらうようにします。この時、前の物件の所有者と電柱の所有者で敷地の賃貸借契約をしてるでしょうから敷地の所有者が変わった事を伝えて手続する事になります。
敷地の外に電柱がある場合（物件の前面道路等）は、電柱の所有者に連絡して現地を見てもらい、どのように移設して欲しいか希望を伝えます。
この時、気を付けて頂きたいのが、あくまで電柱があるのは前面道路等他人の敷地の上なのでこちらの要望が100％通るとは限りません。
また、移設費用も函館だと50％から25％くらいは移設希望者が負担するケースが多いと思います。物件の前に電柱が有り移設を希望する方は参考にして下さい。
※良い物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。
【更地】～建物登記は残っていませんか？～
函館で更地の土地の売買をする時、気を付けなければならない事があります。それは、更地の土地に建物の登記が残ていないかどうか調べなければならないという事です。
なぜかと言うと、函館では40年以上前に解体した建物の登記がそのまま残っていたケースもありますし、過去に建物が建っていない土地であっても、何度も分筆した事によって他の土地に建っていた建物の登記が自分の土地上に残ってしまうというケースもあります。
建物登記が残っていると新築の登記をする時に不都合が生じる事がありますので気を付けてください。
※良い新着物件が出ていたので、お時間がある方はご覧になって下さい。
【1,000万円以下の物件】～ほとんどが土地代の物件です～
函館市で1,000万円以下の中古物件は、ほとんどが土地代だけの物件だと思って良いかと思います。おそらく、築30年以上の物件ばかりだと思います。
もちろん、市街地から外れた陣川町や東山町等は除きます。なので、1,000万円以下の物件をお探しのお客様はそれを念頭において物件探しをすると良いかと思います。
築30年以上の物件といってもリフォーム済みであったり、まったくリフォームしてなかったりと千差万別なのですが、比較的産業道路から北側の山の手、東山、日吉等では1,000万円以下でリフォーム済みの物件が多いかと思います。
なので、地域にこだわりが無いのなら産業道路より北側をお勧めします。物件探しの参考にして頂ければ幸いです。
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【居住用財産の3,000万円控除と住宅ローンは同時に使えません】～住み替え予定の方は気を付けて下さい～
先日、今住んでいる家を売却して、新築に引越したいというお客様とお会いしました。
住み替え自体はよくある事なので、問題は無いのですが、税金について少しお客様の勘違いがあったようでしっかり説明させていただきました。
勘違いと言うのが、税金の優遇処置についてです。不動産を売却した時は、譲渡所得税という税金がかかります。
このお客様の場合、売却した金額から経費を引いて得た利益に対して約21％の譲渡所得税がかけられます。
しかし、税制上の優遇措置で、居住用財産を売却する時は3,000万円まで税金を控除してもらえます。（居住用財産の3,000万円控除と言います）
それとは別に、不動産の購入時に住宅ローンを使うと、住宅ローン控除と言うものが使えます（一定の要件あり）。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローンの残高の1％分を所得税から13年間控除してもらえます。
ここで気を付けて頂きたいのが、譲渡所得税の居住用財産3,000万円控除を使って3年を経過していなければ、住宅ローン控除を使う事ができません。
意外と知られていないので住み替えを行う予定の方は気を付けて下さい。
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【認知症】～不動産の売却は面倒臭いです～
先日、施設に母親が入居するので、母親が住んでいる家を売却したいというお客様にお会いしました。
施設と聞いたので、お母さまの状態をお聞きしました。というのも認知症と診断をされていると、家族であっても家を自由に売却できなくなります。
それでも、売却したい時は後見人制度を使わなければなりません。まず、お母さんを後見してくれる後見人を選任しなければなりません。後見人を選任したら、その人に売却をしてもらいます。
ここで注意してほしいのは、後見人だからと言ってすぐに家を売却できる訳ではありません。ある程度、売却の準備ができ、購入してくれる人も見つけたら、そこで今度は裁判所に「この金額で売却しますが宜しいですか？」的な申請をしなければなりません。申請した後に、裁判所から許可をもらって初めて売却できます。
なので、普通に仲介で売却するより、時間も手間もかかってしまいます。自分の親が高齢の時は気を付けてください。
ちなみに、今回お会いしたお客様はこうなる前に家の所有権を娘さんに移転していたので、なんの心配もなく売却の準備をしています。
※良い物件が出ていたのでお時間の有る方はご覧になって下さい。
